Dịch vụ Marketing bất động sản

Marketing bất động sản là toàn bộ công việc đưa một dự án từ bản vẽ đến người mua: nghiên cứu thị trường, định vị và đóng gói sản phẩm, sản xuất hình ảnh, chạy quảng cáo đa kênh, nuôi lead và đo lường tới tận hợp đồng. Nó khác marketing thông thường ở chỗ sản phẩm chưa tồn tại khi bắt đầu bán, giá trị mỗi giao dịch rất lớn, và người quyết định mua thường không phải người tiếp cận quảng cáo đầu tiên.

Bài này là bản đồ tổng thể: có những nhóm việc nào, giai đoạn nào làm gì, ai chịu trách nhiệm phần nào, và đo bằng chỉ số gì. Mỗi nhánh đều có bài chi tiết riêng để đi sâu.

Marketing bất động sản khác marketing thông thường ở điểm nào?

Đây là phần hay bị bỏ qua, và cũng là lý do nhiều đội marketing giỏi ở ngành khác về làm BĐS lại chật vật.

• Bán thứ chưa có. Phần lớn dự án mở bán khi công trình mới là móng hoặc thậm chí mới là bản vẽ. Toàn bộ vật liệu thuyết phục phải dựng ra chứ không chụp được.
• Chu kỳ quyết định rất dài. Từ lúc để lại số đến lúc xuống tiền có thể vài tuần tới vài tháng. Đánh giá một kênh sau ba ngày là đánh giá trên nhiễu.
• Nhiều người cùng quyết định. Vợ chồng, gia đình, đôi khi cả bên cho vay. Người bấm quảng cáo không phải người ký hợp đồng.
• Chuỗi phân phối nhiều tầng. Chủ đầu tư, đại lý F1, sàn, môi giới cá nhân — ai cũng chạy quảng cáo cho cùng một dự án. Nếu không phân vai rõ thì các bên đấu giá thầu lẫn nhau và lead bị trùng chồng chéo.
• Pháp lý và niềm tin quyết định nhiều hơn hình ảnh đẹp. Nhất là với đất nền. Một dòng thông tin pháp lý rõ ràng thường tạo chuyển đổi tốt hơn một bộ ảnh lung linh.

Marketing một dự án bất động sản gồm những nhóm việc nào?

Một kế hoạch đầy đủ luôn có sáu nhóm này. Thiếu nhóm nào thì nhóm đó thành nút thắt, dù các nhóm còn lại làm tốt tới đâu.

1. Nghiên cứu và định vị

Thị trường khu vực đang ở đâu, đối thủ trực tiếp là dự án nào, khách mua để ở hay để đầu tư, họ so sánh mình với ai. Kết quả của bước này là một câu định vị mà cả đội bán hàng dùng chung — không phải một bản báo cáo dày.

2. Đóng gói sản phẩm

Biến thông số kỹ thuật thành lý do mua. Cùng một căn 65m² hai phòng ngủ, cách đóng gói quyết định nó được nhìn như “căn hộ vừa túi tiền cho gia đình trẻ” hay “suất đầu tư cho thuê dòng tiền ổn định”. Xem chi tiết ở bài về đóng gói sản phẩm bất động sản.

3. Sản xuất hình ảnh

Phối cảnh 3D, phim 3D, flycam, VR360, quay chụp thực tế. Đây là nhóm việc tốn tiền nhất và cũng dễ làm sai thứ tự nhất. Xem hướng dẫn chọn hạng mục hình ảnh theo giai đoạn dự án.

4. Kênh và quảng cáo

Google Ads bắt người đang tìm, Facebook và Zalo tạo nhận biết, SEO nuôi nguồn dài hạn, trang đích quyết định tỉ lệ chuyển đổi. Xem hướng dẫn chọn kênh quảng cáo theo giai đoạn dự án.

5. Bán hàng và chăm sóc lead

Lead về rồi thì ai gọi, gọi trong bao lâu, kịch bản nói gì, lead nguội xử lý thế nào. Phần lớn ngân sách quảng cáo bị lãng phí ở đây chứ không phải ở khâu chạy ads — lead gọi sau 24 giờ có tỉ lệ liên lạc thấp hơn hẳn lead gọi trong giờ đầu.

6. Đo lường

Không phải đếm lead, mà là truy được từ hợp đồng ngược về kênh. Thiếu nhóm này thì năm nhóm trên đều chạy bằng cảm tính.

Giai đoạn nào của dự án cần làm việc gì?

Chủ đầu tư, sàn phân phối và agency chịu trách nhiệm phần nào?

Đây là chỗ hay xảy ra chồng chéo và đổ lỗi nhất trong ngành. Phân vai rõ từ đầu tiết kiệm được rất nhiều tiền.

• Chủ đầu tư: giữ định vị, bộ nhận diện, kho hình ảnh gốc và cụm từ khoá tên dự án. Nếu chủ đầu tư không chạy quảng cáo tên dự án thì các sàn sẽ tự chạy và đẩy giá thầu lên cho tất cả các bên.
• Đại lý F1 và sàn: mở rộng tệp, chạy kênh riêng, vận hành đội sale. Không nên đấu nhau ở cụm từ khoá thương hiệu.
• Agency: phần chuyên môn mà làm nội bộ không kinh tế — sản xuất hình ảnh, vận hành quảng cáo đa kênh, dựng hệ đo lường. Xem giải pháp truyền thông trọn gói cho dự án.
• Môi giới cá nhân: nội dung cá nhân hoá và chăm sóc mối quan hệ — thứ không bên nào làm thay được.

Với chủ đầu tư hoặc sàn muốn có đội chuyên trách mà không phải tuyển từng vị trí, mô hình phòng marketing thuê ngoài thường hợp lý hơn trong giai đoạn chạy một vài dự án.

Triển khai marketing dự án cần theo dõi những chỉ số nào?

Bốn nhóm, theo đúng thứ tự phễu. Chỉ nhìn nhóm đầu là cách nhanh nhất để tự lừa mình.

• Tiếp cận: chi phí mỗi lượt nhấp, tỉ lệ nhấp, tần suất hiển thị trên một người. Dùng để biết nội dung có còn ăn không.
• Chuyển đổi trên trang: tỉ lệ khách vào trang đích để lại thông tin. Đây là chỉ số nhân hoặc chia đôi toàn bộ ngân sách quảng cáo.
• Chất lượng lead: tỉ lệ liên lạc được, tỉ lệ đi xem. Tách theo từng kênh — kênh cho nhiều lead nhất thường cũng cho nhiều lead ảo nhất.
• Kết quả kinh doanh: booking, đặt cọc, chi phí trên mỗi giao dịch. Mỗi tháng lấy danh sách khách đã cọc và dò ngược về kênh — con số này luôn khác báo cáo lead, và nó mới là con số ra quyết định.

Dưới đây là một vài chiến dịch thật BigCenter đã vận hành:

Câu hỏi thường gặp khi triển khai marketing bất động sản

BigCenter có triển khai marketing cho ngành ngoài bất động sản không?

Có. Bất động sản là lĩnh vực trọng tâm, nhưng BigCenter triển khai đầy đủ dịch vụ chiến lược, thương hiệu, sản xuất nội dung, website, quảng cáo và đo lường cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, với cùng quy trình và cùng tiêu chuẩn.

Có cam kết hiệu quả không?

BigCenter gửi kế hoạch triển khai kèm dự kiến chỉ số trước khi chạy để quý khách đánh giá. Cam kết nằm ở quy trình và ở mức chỉ số thống nhất từ đầu, không phải ở một lời hứa chung chung — vì hiệu quả cuối cùng còn phụ thuộc sản phẩm, giá, chính sách bán hàng và năng lực đội sale.

Chạy quảng cáo bao lâu thì có kết quả?

Thường chạy thử 2–3 ngày để đánh giá nội dung và tệp đối tượng, sau đó mới tối ưu và tăng ngân sách. Nhưng đánh giá một kênh thì cần đủ thời gian vượt giai đoạn học của thuật toán và đủ số lead để con số có ý nghĩa — kết luận sau vài chục lượt nhấp là kết luận trên nhiễu.

Nếu chạy quảng cáo mà không ra khách thì xử lý thế nào?

Nói thẳng: không ai bảo đảm được chuyện đó không bao giờ xảy ra, vì nguyên nhân có thể nằm ngoài quảng cáo — sản phẩm sai giá, chính sách kém cạnh tranh, hoặc lead về mà đội sale gọi chậm. Cách xử lý là tách bạch từng khâu bằng số liệu: nếu chi phí mỗi lượt nhấp tốt mà không ra lead thì vấn đề ở trang đích; nếu ra lead mà không liên lạc được thì ở chất lượng tệp hoặc tốc độ gọi; nếu liên lạc được mà không đi xem thì ở sản phẩm và giá. Có bộ đo đúng thì biết sửa chỗ nào thay vì tăng ngân sách một cách mù quáng.

BigCenter có bán data cho bên thứ ba không?

Không. Dữ liệu khách hàng thu được trong chiến dịch thuộc về chủ đầu tư hoặc đơn vị thuê triển khai, và không được chia sẻ cho bất kỳ bên nào khác.

Chạy Zalo bị nhiều số rác, có cách nào tối ưu hơn không?

Có. Zalo Form tự điền sẵn số điện thoại nên khách dễ bấm cho xong. Cách giảm lead ảo là thêm câu hỏi phân loại vào form — ngân sách dự kiến, khu vực quan tâm, mua để ở hay đầu tư — chấp nhận giảm số lượng để tăng tỉ lệ liên lạc được. Chi tiết ở trang dịch vụ Zalo Ads.

Có nên chạy Google Ads cho bất động sản không?

Nên, nhưng đúng giai đoạn. Dự án chưa ai biết tên thì gần như không có lượt tìm để bắt — lúc đó Facebook và Zalo hiệu quả hơn. Khi dự án đã có nhận biết thì Google Ads cho lead chất lượng cao nhất vì bắt đúng người đang chủ động tìm.

Đang cần con số? Xem cách tính chi phí từng hạng mục và bảy câu nên hỏi trước khi chốt báo giá.

Dự án ở miền Trung? Đà Nẵng sau sáp nhập gồm cả Quảng Nam cũ — vùng phủ quảng cáo, cách ghi địa chỉ và tệp khách đều đổi. Xem những gì thay đổi khi làm marketing bất động sản tại Đà Nẵng.

BigCenter triển khai những gì

BigCenter là đơn vị tư vấn và triển khai giải pháp marketing trọn gói cho doanh nghiệp và dự án bất động sản, hoạt động hơn 10 năm với trên 500 dự án đã triển khai và ba văn phòng tại TP.HCM và Đà Nẵng. Toàn bộ các hạng mục dưới đây do BigCenter thực hiện bằng đội ngũ nội bộ, không thuê lại bên thứ ba.

Bất động sản là lĩnh vực trọng tâm của BigCenter, nhưng toàn bộ các giải pháp trên đều được triển khai cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực khác với cùng một quy trình và cùng một tiêu chuẩn chất lượng — từ sản xuất, thương mại, dịch vụ đến giáo dục và y tế.

Liên hệ triển khai

Nội dung liên quan