Dự án nên chạy kênh nào trước? Google Ads, Facebook, Zalo hay SEO

Không có kênh nào “tốt nhất” cho mọi dự án. Có kênh bắt nhu cầu đã có sẵn (Google Ads, SEO) và kênh tạo ra nhu cầu chưa có (Facebook, Zalo, TikTok). Dự án đang ở giai đoạn nào thì cần nhóm nào — chạy ngược thứ tự là đốt ngân sách mà lead vẫn không chốt được.

Bài này là khung chọn kênh theo giai đoạn dự án và theo loại sản phẩm, cùng ba sai lầm phân bổ ngân sách hay gặp nhất khi làm truyền thông bất động sản.

Bài này là một nhánh. Xem toàn cảnh tất cả các nhóm việc trong bản đồ marketing bất động sản cho một dự án.

Dự án bất động sản có thể chạy những kênh quảng cáo nào?

Điểm dễ bị bỏ sót nằm ở dòng cuối. Cùng một ngân sách quảng cáo, một trang đích load chậm và form dài mười trường có thể cho ra một nửa số lead so với trang gọn nhẹ hỏi đúng ba trường. Đó là lý do trang đích dự án nên xong trước khi bật quảng cáo, chứ không phải làm song song.

Mỗi giai đoạn dự án nên chạy kênh nào trước?

Giai đoạn 1 — Trước mở bán, thị trường chưa biết tên dự án

Lúc này gõ tên dự án lên Google gần như không ai tìm. Chạy Google Ads theo tên dự án ở giai đoạn này là trả tiền cho một nhu cầu chưa tồn tại.

Nên chạy: Facebook Ads và Zalo Ads để tạo nhận biết và gom tệp quan tâm sớm. Mục tiêu giai đoạn này không phải chốt, mà là dựng tệp để đến ngày mở bán có sẵn người để chạy lại.

Chạy song song ở mức nhỏ: Google Ads theo từ khoá khu vực và phân khúc — “căn hộ quận 9”, “đất nền Long Thành” — để bắt người đang tìm trong cùng khu vực nhưng chưa biết dự án mình.

Giai đoạn 2 — Đang mở bán

Đây là lúc tên dự án bắt đầu có lượt tìm, và cũng là lúc các sàn F1 đua nhau đấu giá từ khoá tên dự án.

Nên chạy: đủ cả ba kênh. Google Ads bắt trọn nhu cầu tên dự án; Facebook và Zalo mở rộng tệp; đồng thời chạy lại (remarketing) vào tệp đã gom ở giai đoạn 1.

Lưu ý riêng của ngành: nếu chủ đầu tư không tự chạy từ khoá tên dự án, các sàn phân phối sẽ tự chạy và đẩy giá thầu lên. Kết quả là chi phí mỗi lượt nhấp tăng cho tất cả các bên, còn khách thì rơi vào sàn nào trả cao nhất chứ không phải sàn phục vụ tốt nhất. Kiểm soát cụm từ khoá thương hiệu là việc của chủ đầu tư.

Giai đoạn 3 — Bán chậm lại, lead bắt đầu đắt

Giai đoạn này đừng vội tăng ngân sách. Chi phí mỗi lead tăng thường không phải do kênh yếu đi, mà do tệp đã bão hoà hoặc thông điệp đã cũ.

Nên làm trước khi tăng tiền: đổi góc thông điệp và làm mới bộ hình ảnh; rà lại danh mục hình ảnh của dự án xem có đang dùng đi dùng lại vài tấm không; mở rộng sang tệp mới thay vì đẩy mạnh tệp cũ.

Giai đoạn 4 — Hàng tồn, số lượng ít

Quảng cáo diện rộng cho vài căn còn lại là lãng phí. Google Ads theo đúng tên dự án cộng chăm sóc lại tệp lead cũ thường hiệu quả hơn nhiều. Đây cũng là lúc SEO phát huy — nếu đã đầu tư từ đầu, trang dự án vẫn tự mang khách về mà không tốn thêm chi phí quảng cáo.

Từng loại sản phẩm hợp với kênh quảng cáo nào?

• Căn hộ tầm trung: tệp rộng, quyết định nhanh hơn. Facebook và Zalo cho lượng lớn với chi phí hợp lý; Google Ads bắt nhóm đang so sánh giữa vài dự án.
• Căn hộ cao cấp và biệt thự: tệp hẹp, giá trị lớn, thời gian cân nhắc dài. Nhắm theo sở thích trên Facebook rất dễ loãng. Google Ads và remarketing hiệu quả hơn; nội dung chiều sâu và uy tín thương hiệu quan trọng hơn số lượng lead.
• Đất nền: nhạy cảm với niềm tin. Lead dễ có nhưng dễ ảo. Bắt buộc phải có câu hỏi lọc trong form và bằng chứng pháp lý, tiến độ hạ tầng trong nội dung quảng cáo.
• Nghỉ dưỡng: khách thường ở tỉnh thành khác, mua theo cảm xúc và bài toán dòng tiền. Nội dung hình ảnh quyết định phần lớn; kênh nên nghiêng về Facebook cùng video, kết hợp remarketing dài ngày vì chu kỳ quyết định lâu.

Những sai lầm nào hay gặp khi phân bổ ngân sách quảng cáo?

1. Bật quảng cáo trước khi có trang đích và trước khi gắn đo lường. Đây là sai lầm tốn tiền nhất vì nó làm hỏng cả những tuần sau: không có dữ liệu chuyển đổi thì thuật toán của Google và Facebook không có gì để học, và người chạy quảng cáo cũng không biết kênh nào thật sự ra khách. Thứ tự đúng là trang đích → gắn đo lường → chạy thử nhỏ → mới tăng ngân sách.

2. Chia đều ngân sách cho tất cả các kênh ngay từ đầu. Mỗi kênh cần một lượng dữ liệu tối thiểu mới ra khỏi giai đoạn học. Chia mỏng cho bốn kênh thì cả bốn cùng mắc kẹt ở giai đoạn học và không kênh nào tối ưu được. Nên chạy sâu một đến hai kênh trước, ổn định rồi mới mở thêm.

3. Đánh giá kênh bằng số lead thay vì bằng booking. Kênh cho nhiều lead nhất thường là kênh cho nhiều lead ảo nhất. Muốn so sánh công bằng phải theo dõi tới bước cuối: bao nhiêu lead liên lạc được, bao nhiêu đi xem, bao nhiêu đặt cọc — tách theo từng kênh. Không có con số đó thì mọi quyết định tăng giảm ngân sách đều là cảm tính.

Đo lường thế nào để biết kênh nào thật sự ra khách?

Phần lớn dự án dừng ở việc đếm lead trong bảng tính. Muốn biết kênh nào ra tiền, cần tối thiểu bốn thứ:

• Gắn sự kiện chuyển đổi trên trang đích — đếm được lần gửi form, lần bấm số điện thoại, lần bấm Zalo. Thiếu bước này thì không kênh nào tối ưu được.
• Giữ nguyên nguồn khi lead chuyển sang CRM — lead vào Excel rồi mất dấu kênh là lỗi phổ biến nhất. Nguồn phải đi theo lead tới tận bước đặt cọc.
• Chống trùng lead — cùng một số điện thoại điền ba form ở ba kênh là chuyện bình thường. Không lọc trùng thì kênh nào cũng báo cáo “có lead” và không ai sai.
• Đối chiếu ngược từ hợp đồng — mỗi tháng lấy danh sách khách đã cọc, dò ngược xem họ đến từ kênh nào. Con số này luôn khác với báo cáo lead, và nó mới là con số để ra quyết định ngân sách.

Nếu dự án chưa có bộ đo này, việc đầu tiên nên làm không phải là tăng ngân sách quảng cáo mà là dựng lại nền đo lường. Đây cũng là phần đội marketing thuê ngoài thường phải làm lại đầu tiên khi tiếp nhận một dự án đang chạy dở.

Câu hỏi thường gặp

BigCenter có chạy quảng cáo cho ngành khác ngoài bất động sản không?

Có. BigCenter vận hành Google Ads, Facebook Ads, Zalo Ads và SEO tổng thể cho doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực — sản xuất, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế — với cùng hệ thống đo lường và cùng cách báo cáo.

Ngân sách nhỏ thì nên chạy kênh nào trước?

Chọn một kênh và chạy đủ sâu. Với dự án đã có tên tuổi trên thị trường, ưu tiên Google Ads vì bắt đúng người đang tìm. Với dự án mới hoàn toàn, ưu tiên Facebook hoặc Zalo vì cần tạo nhận biết trước đã.

Bao lâu thì biết một kênh có hiệu quả hay không?

Cần đủ hai điều kiện: đủ thời gian để vượt giai đoạn học của thuật toán, và đủ số lead để con số có ý nghĩa thống kê. Đánh giá sau vài ngày với vài chục lượt nhấp là kết luận trên nhiễu, không phải trên dữ liệu.

Chủ đầu tư có nên để các sàn F1 tự chạy quảng cáo không?

Nên có ranh giới rõ. Cụm từ khoá tên dự án thuộc về chủ đầu tư; nếu để các sàn tự đấu nhau thì chi phí bị đẩy lên vô ích. Các sàn tập trung vào tệp mở rộng và kênh riêng của họ sẽ hiệu quả hơn cho tất cả.

SEO có kịp cho một đợt mở bán không?

Không. SEO tính bằng tháng. Nhưng nếu chủ đầu tư có nhiều dự án nối tiếp nhau thì đầu tư SEO cho website công ty là đáng — dự án sau thừa hưởng toàn bộ uy tín tên miền mà dự án trước đã xây.

Nên gộp một agency hay tách mỗi kênh một bên?

Tách lẻ khiến không ai chịu trách nhiệm cuối cùng: bên chạy Google đổ cho trang đích, bên làm web đổ cho nội dung, bên làm nội dung đổ cho ngân sách. Gộp một đầu mối chỉ có nghĩa khi bên đó chịu trách nhiệm tới chỉ số cuối — booking, không phải lượt nhấp.

Đang cần con số? Xem cách tính chi phí từng hạng mục và bảy câu nên hỏi trước khi chốt báo giá.

Dự án ở miền Trung? Đà Nẵng sau sáp nhập gồm cả Quảng Nam cũ — vùng phủ quảng cáo, cách ghi địa chỉ và tệp khách đều đổi. Xem những gì thay đổi khi làm marketing bất động sản tại Đà Nẵng.

BigCenter triển khai những gì

BigCenter là đơn vị tư vấn và triển khai giải pháp marketing trọn gói cho doanh nghiệp và dự án bất động sản, hoạt động hơn 10 năm với trên 500 dự án đã triển khai và ba văn phòng tại TP.HCM và Đà Nẵng. Toàn bộ các hạng mục dưới đây do BigCenter thực hiện bằng đội ngũ nội bộ, không thuê lại bên thứ ba.

Bất động sản là lĩnh vực trọng tâm của BigCenter, nhưng toàn bộ các giải pháp trên đều được triển khai cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực khác với cùng một quy trình và cùng một tiêu chuẩn chất lượng — từ sản xuất, thương mại, dịch vụ đến giáo dục và y tế.

Liên hệ triển khai

Nội dung liên quan