FACEBOOK ADS
GOOGLE ADS
ZALO ADS
THIẾT KẾ WEBSITE
SEO WEB
OMNI CHANNEL
SETUP PHÒNG MARKETING
DỰNG PHỐI CẢNH 3D
WEB 360 - TOUR 360
Marketing Bất Động Sản Đà Nẵng: Triển Khai Trên Địa Bàn Mới
Marketing bất động sản tại Đà Nẵng hiện phải tính trên một địa bàn khác hẳn trước đây. Từ ngày 1/7/2025, Đà Nẵng và Quảng Nam hợp nhất thành một thành phố Đà Nẵng duy nhất gồm 94 đơn vị hành chính cấp xã. Vùng phủ quảng cáo, cách ghi địa chỉ dự án và tệp khách hàng đều thay đổi theo.
BigCenter có hơn 10 năm triển khai marketing cho dự án bất động sản, trên 500 dự án đã thực hiện, và văn phòng đặt tại xã Điện Bàn Tây — nằm trong địa giới Đà Nẵng mới, trên trục có mật độ dự án cao nhất địa bàn. Bài viết này trình bày cách BigCenter phân tích và triển khai tại thị trường này.
Đà Nẵng sau sáp nhập gồm những khu vực nào?
Thành phố Đà Nẵng hiện nay bao gồm toàn bộ Đà Nẵng cũ và toàn bộ tỉnh Quảng Nam cũ. Sau sắp xếp, thành phố có 94 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 23 phường, 70 xã và 1 đặc khu (Cổng Thông tin điện tử Chính phủ).
Nghĩa là các địa danh trước đây thuộc Quảng Nam — Điện Bàn, Hội An, Duy Xuyên, Tam Kỳ, Núi Thành, Chu Lai — nay đều là Đà Nẵng. Với một dự án bất động sản, đây không phải thay đổi về giấy tờ mà là thay đổi về thị trường.
Vùng phủ quảng cáo thay đổi thế nào sau sáp nhập?
Trước tháng 7/2025, chọn “Đà Nẵng” trong ô vùng phủ của Google Ads hay Meta là chọn một thành phố nhỏ, chủ yếu là lõi đô thị ven biển. Hiện nay cái tên đó bao trọn một địa bàn lớn hơn nhiều lần.
Hệ quả trực tiếp: một chiến dịch giữ nguyên vùng phủ “Đà Nẵng” với ngân sách tính theo quy mô cũ đang rải mỏng trên diện tích rộng, phần lớn không có nhu cầu với sản phẩm đang bán. Ở chiều ngược lại, chiến dịch cũ nhắm “Quảng Nam” có thể không còn tuỳ chọn đó trong hệ thống, hoặc còn nhưng dữ liệu đã lệch.
Ba việc nên làm trước khi tăng ngân sách
- Kiểm tra vùng phủ thực tế của từng chiến dịch. Không đọc tên tỉnh, mà xem bản đồ hệ thống vẽ ra.
- Chuyển sang nhắm theo bán kính hoặc theo danh sách phường xã. Chính xác hơn nhiều so với nhắm theo tên đơn vị hành chính trong giai đoạn chuyển tiếp.
- Đối chiếu báo cáo vị trí trong Google Ads với báo cáo nhân khẩu học trong GA4 để xác định lead thật đến từ đâu, rồi mới phân bổ lại ngân sách.
Thị trường bất động sản Đà Nẵng có mấy vùng sản phẩm?
Ba vùng, bán cho ba nhóm khách hàng khác nhau. Dùng chung một bộ nội dung và một cấu trúc chiến dịch cho cả ba là nguyên nhân lãng phí ngân sách phổ biến nhất trên địa bàn này.
| Vùng | Sản phẩm thường gặp | Nhóm khách chủ đạo | Điểm cần lưu ý |
|---|---|---|---|
| Lõi đô thị Đà Nẵng cũ Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn | Căn hộ, nhà phố nội đô, sản phẩm ven biển | Vừa có người mua ở thật tại chỗ, vừa có nhà đầu tư ngoại tỉnh | Giá thầu cao nhất địa bàn. Cần tách chiến dịch cho hai nhóm vì thông điệp ngược nhau |
| Trục ven biển Điện Bàn – Hội An | Đất nền, nhà phố, biệt thự, sản phẩm nghỉ dưỡng | Nghiêng về nhà đầu tư từ Hà Nội và TP.HCM | Khách ở xa, phần lớn quyết định trước khi đến xem. Phối cảnh 3D, phim và VR360 đóng vai trò thay chuyến đi thực tế |
| Phía nam: Tam Kỳ – Núi Thành – Chu Lai | Đất nền, nhà phố gắn với khu công nghiệp | Nghiêng về nhu cầu ở thật, gắn với việc làm | Quy mô tệp nhỏ hơn hẳn. Zalo và tiếp cận địa phương hiệu quả hơn ngân sách lớn |
Bảng trên là khung phân tích ban đầu. Chân dung khách hàng thật của từng dự án được xác định bằng dữ liệu sau hai đến bốn tuần triển khai có đo lường, và BigCenter luôn bàn giao báo cáo này cho chủ đầu tư.
Những lỗi nào thường gặp khi điều hành dự án Đà Nẵng từ xa?
Giữ nguyên vùng phủ theo tên tỉnh cũ
Lỗi phổ biến nhất kể từ giữa 2025, và là lỗi khó phát hiện: chiến dịch vẫn chạy, vẫn tiêu ngân sách, báo cáo lượt hiển thị vẫn đẹp, chỉ có lượng lead là không tương xứng. Kiểm tra mất mười phút; để nguyên có thể mất cả quý bán hàng.
Dùng một bộ nội dung cho cả ba vùng
Người mua nhà để ở tại Tam Kỳ quan tâm trường học, nơi làm việc và tiến độ hạ tầng. Nhà đầu tư Hà Nội mua biệt thự ven biển Điện Bàn quan tâm pháp lý, dòng tiền cho thuê và thanh khoản khi ra hàng. Một mẫu quảng cáo không thể phục vụ cả hai.
Không tách tệp ở thật và tệp đầu tư
Hai tệp này cần chiến dịch riêng, mẫu quảng cáo riêng và trang đích riêng. Khi trộn chung, các chỉ số trung bình vẫn trông ổn nhưng chủ đầu tư không xác định được nhóm nào thực sự tạo ra giao dịch để tập trung nguồn lực.
Không có đầu mối tại chỗ khi khách hẹn xem dự án
Đây là điểm rơi lead lớn nhất của các dự án tỉnh do đội ở xa điều hành. Quảng cáo chạy tốt, khách để lại thông tin, gọi được, khách hẹn cuối tuần ra dự án — nhưng phải chờ nhiều ngày mới sắp xếp được người dẫn đi. Khoảng chờ đó đủ để khách xem thêm hai dự án khác.
Việc nào cần đơn vị có mặt tại Đà Nẵng?
Câu hỏi chủ đầu tư thường đặt ra là nên chọn agency tại Đà Nẵng hay agency lớn tại TP.HCM. Câu trả lời chính xác hơn là: xác định đúng việc nào cần hiện diện tại chỗ và việc nào không.
| Đầu việc | Cần có mặt tại Đà Nẵng | Lý do |
|---|---|---|
| Quay phim, chụp hình, flycam dự án | Có | Phải ra công trường, phụ thuộc thời tiết miền Trung, quay nhiều đợt theo tiến độ |
| Sự kiện mở bán, lễ ra quân, roadshow | Có | Khảo sát địa điểm, dựng sân khấu, phối hợp trực tiếp với sàn phân phối |
| Đào tạo và thống nhất kịch bản với đội sale | Có | Làm việc trực tiếp mới thu được phản hồi thật từ khách đã đi xem |
| Phối cảnh 3D, phim 3D, VR360 | Không | Thực hiện từ bản vẽ và quy hoạch |
| Website và trang đích dự án | Không | Làm trên hồ sơ và dữ liệu |
| Quảng cáo, SEO, đo lường, CRM | Không | Vận hành từ xa, nhưng cần đầu mối tại chỗ tiếp nhận khi khách hẹn xem |
BigCenter đáp ứng cả hai nhóm: văn phòng tại xã Điện Bàn Tây phụ trách toàn bộ phần hiện trường và sự kiện; khối sản xuất, quảng cáo và đo lường vận hành từ TP.HCM với năng lực và thiết bị của một xưởng đầy đủ.
Về phần hiện trường: quy định bay flycam đã thay đổi từ cuối 2025 và mùa mưa miền Trung ảnh hưởng trực tiếp tới lịch quay. Chi tiết trong bài quay phim và flycam dự án bất động sản tại Đà Nẵng.
Câu hỏi thường gặp
Dự án ở Đà Nẵng có bắt buộc thuê agency tại Đà Nẵng không?
Không bắt buộc. Điều bắt buộc là có đầu mối tại chỗ cho ba việc: quay chụp hiện trường, tổ chức sự kiện, và tiếp nhận khi khách hẹn xem dự án. Ngoài ba việc đó, yếu tố quyết định là năng lực sản xuất hình ảnh, hệ thống đo lường và mức độ am hiểu ngành bất động sản của đơn vị triển khai.
Chi phí quảng cáo ở Đà Nẵng có thấp hơn TP.HCM không?
Chi phí mỗi lượt nhấp thường thấp hơn do mức độ cạnh tranh thấp hơn. Tuy nhiên quy mô tệp người dùng cũng nhỏ hơn, nên vượt qua một ngưỡng ngân sách nhất định thì chi thêm không tạo thêm lead. BigCenter khuyến nghị chạy ở mức vừa để xác định điểm bão hoà trước khi tăng ngân sách.
Dự án cũ ghi địa chỉ Quảng Nam thì nay viết thế nào?
Trong giai đoạn chuyển tiếp nên ghi cả hai: tên đơn vị hành chính mới trước, tên cũ trong ngoặc. Lý do là một lượng lớn người mua vẫn tìm kiếm theo tên cũ. Loại bỏ hoàn toàn tên cũ khỏi website đồng nghĩa cắt đi một nguồn truy cập đang có thật.
Bao lâu thì dự án có lead đầu tiên?
Quảng cáo trả tiền thường tạo lead trong tuần đầu, nhưng hai đến bốn tuần đầu là giai đoạn thu thập dữ liệu, chưa đủ cơ sở để kết luận. SEO và nội dung tính theo quý. BigCenter cam kết phần thuộc về marketing — chi phí mỗi lead, chất lượng lead và tính minh bạch của số liệu — và báo cáo theo tuần ngay từ tuần đầu tiên.
Ngân sách tối thiểu để bắt đầu là bao nhiêu?
Ngân sách phụ thuộc giá bán sản phẩm và số giao dịch mục tiêu, nên được tính ngược từ mục tiêu kinh doanh chứ không áp một con số chung. Công thức tính và các khoảng chi phí đang áp dụng có trong trang báo giá dịch vụ.
BigCenter có triển khai cho dự án ngoài bất động sản tại Đà Nẵng không?
Có. Bất động sản là lĩnh vực trọng tâm, nhưng BigCenter triển khai đầy đủ các dịch vụ marketing, sản xuất hình ảnh, website và quảng cáo cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực trên địa bàn Đà Nẵng và miền Trung, với cùng quy trình và cùng tiêu chuẩn.
BigCenter triển khai những gì
BigCenter là đơn vị tư vấn và triển khai giải pháp marketing trọn gói cho doanh nghiệp và dự án bất động sản, hoạt động hơn 10 năm với trên 500 dự án đã triển khai và ba văn phòng tại TP.HCM và Đà Nẵng. Toàn bộ các hạng mục dưới đây do BigCenter thực hiện bằng đội ngũ nội bộ, không thuê lại bên thứ ba.
| Nhóm công việc | Hạng mục |
|---|---|
| Chiến lược và thương hiệu | Tư vấn chiến lược IMC, định vị sản phẩm, đóng gói bán hàng, bộ nhận diện thương hiệu |
| Sản xuất hình ảnh | Phối cảnh 3D, phim 3D và TVC, quay phim, chụp hình, flycam, tour VR360 |
| Nền tảng bán hàng | Website dự án, trang đích chuyển đổi, tour 360 trực tuyến |
| Truyền thông và quảng cáo | Google Ads, Facebook Ads, Zalo Ads, SEO tổng thể, bài PR và booking báo |
| Sự kiện | Lễ mở bán, lễ ra quân, roadshow, sự kiện khách hàng |
| Vận hành và đo lường | CRM, tự động hoá marketing, hệ thống đo lường GA4 và GTM, báo cáo hiệu quả |
Bất động sản là lĩnh vực trọng tâm của BigCenter, nhưng toàn bộ các giải pháp trên đều được triển khai cho doanh nghiệp thuộc mọi lĩnh vực khác với cùng một quy trình và cùng một tiêu chuẩn chất lượng — từ sản xuất, thương mại, dịch vụ đến giáo dục và y tế.
Liên hệ triển khai
Để đưa ra phương án và khoảng ngân sách phù hợp, BigCenter cần nắm bốn thông tin: vị trí dự án, giai đoạn hiện tại, loại sản phẩm chính và tình trạng đội bán hàng. Buổi trao đổi đầu tiên là buổi khảo sát, không phải buổi báo giá.
Hotline kinh doanh 0911.33.11.22 · CSKH 0909.90.4446 · info@bigcenter.vn
Quý khách cũng có thể để lại thông tin bên dưới, bộ phận tư vấn sẽ liên hệ trong giờ làm việc.
Nội dung liên quan
Tôi là Hồ Khắc Phú với hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn triển khai quảng cáo marketing bất động sản. Tư vấn triển khai hàng loạt dự án lớn nhỏ từ đất nền đến nghỉ dưỡng. Hỗ trợ tư vấn cho hơn 500 khách hàng các giải pháp về marketing bất động sản.
Hồ Khắc Phú
Xem thêm
